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Option für günstige Zinsen? – das Forwarddarlehen

admin — Tue, 23 Feb 2010 12:06:24 +0000

Wenn ein bestehender Darlehensvertrag innerhalb der nächsten Jahre ausläuft und man, wie viele Experten, mit steigenden Zinsen rechnet, kann man sich mit einem Darlehen auf Vorrat - auch Forwarddarlehen genannt - eine günstige Anschlussfinanzierung sichern. Diese Möglichkeit entstand durch die Kreativität zahlreicher Finanzierungsexperten zum Nutzen ihrer Kunden. Forwarddarlehen werden aber nicht von allen Kreditinstituten angeboten.

Zinssicherung

Eine solche Zinssicherung erfolgt nicht kostenlos. Der Geldgeber, meist eine Bank, rechnet für jeden Monat der Bereitstellung einen geringen Zinsaufschlag auf die derzeitigen Zinssätze. Man zahlt also die bisherige Kreditrate weiter bis zum Ende der aktuellen Festschreibung und spart so die Vorfälligkeitsentschädigung und Bereitstellungszinsen. Ob sich der Abschluss eines Forwarddarlehens lohnt, hängt von der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Wahlweise kann eine Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren ab Darlehensauszahlung vereinbart werden. Beim Forwarddarlehen ist man nicht auf den jetzigen Geldgeber angewiesen. Bei einem Wechsel des Geldgebers übernimmt der Forwarddarlehensgeber meist auch die Abwicklung und lässt sich dann die bestehende Grundschuld abtreten. Das spart Kosten.

Tilgungsaussetzung

Eine Tilgungsaussetzung ist gegen Bausparvertrag, Lebensversicherung, Fondspolice oder Investmentfonds möglich, aber meist nicht zu empfehlen. Die Zinszahlung beginnt erst ab dem Auszahlungstermin, also nach Ablösung der Altschulden und der neuen Darlehensauszahlung. Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens Zinszuschlag von zum Beispiel 0,03% auf den aktuellen Nominalzinssatz erhoben. Das heißt, dass dieser Zins dann für die Laufzeit des Forwarddarlehens ab Auszahlung bezahlt werden muss. Beispiel: Auszahlung in 2 Jahren, heute 4,50% Nominalzinssatz für 10 Jahre Zinsfestschreibung + 0,72% Zinszuschlag für 24 Monate je 0,03% = 5,22 % Zins für das Forwarddarlehen. Tipp: Läuft der jetzige Darlehensvertrag innerhalb von zwölf Monaten ab, ist es besser statt eines Forwarddarlehens eine "normalen" Kapitalmarktkredit aufzunehmen und evtl. für ein paar Monate Bereitstellungszinsen als einen erhöhten Forwarddarlehenszins über die gesamte neu vereinbarte Zinsfestschreibungszeit zu bezahlen.

Empfehlung

Sprechen Sie mit Ihrem Berater und verschaffen Sie sich Klarheit, ob und zu welchen Voraussetzungen eine Auflösung des bestehenden Darlehensvertrages oder ggf. ein Neuvertrag mit aktuellen Zinskonditionen möglich ist.
Falls Ihr Geld- / Kreditgeber die Auflösung des Darlehensvertrages und eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung verweigert oder eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenden Sie sich an einen Finanzierungsexperten. Er prüft den Vorschlag und sagt Ihnen, ob er eine kostengünstigere Lösung für Sie hat. Sie erhalten Auskunft und eine Berechnung, die Ihnen Aufschluss darüber gibt, ob sich ein Forwarddarlehen für Sie lohnt. Dazu braucht man nur wenige Daten.

Bausparverträge

admin — Mon, 28 Sep 2009 19:41:15 +0000

Eines der beliebtesten und politisch am stärksten geförderten Anlageprodukte in Deutschland ist in seinem Wesen zunächst auch nichts anderes als ein Kombinationsprodukt: der Bausparvertrag. Ein Bauspardarlehen ist zunächst ein „normaler“ Annuitätenkredit, den man zu relativ günstigen und vorher festgelegten Konditionen von der Bausparkasse erhält, wenn man zuvor eine bestimmte Summe über einen bestimmten Zeitraum angespart und damit eine sogenannte „Bewertungszahl“ erreicht hat. Das Bauspardarlehen wird dann in Höhe der Bausparsumme (das ist der angesparte Betrag zuzüglich des Bauspardarlehens) "zugeteilt". Dann kann man sich entscheiden, ob man sich das angesparte Geld auszahlen lässt oder zusätzlich – was der eigentliche Sinn dieser Konstruktion ist – zu Bauzwecken ein zinsvergünstigtes Darlehen aufnimmt, in das die angesparte Summe mit einfließt. Insbesondere bei Vermittlern erfreut sich das Bauspargeschäft nach wie vor großer Beliebtheit, da hiermit relativ hohe Provisionen zu erzielen sind. Da das Produkt trotz seiner „Bekanntheit“ ohnehin schon komplex und für den Normalkunden nicht unmittelbar transparent ist, lassen sich zudem relativ problemlos dem Kunden weitere Kombinationsmöglichkeiten verkaufen (mit entsprechenden Provisionsmöglichkeiten für den Vermittler) wie etwa Bausparsofortdarlehen. Im Unterschied zum normalen Bauspardarlehen erhält man bei einer Bausparsofortfinanzierung die Darlehenssumme ohne Wartezeit und ohne Ansparleistung ausgezahlt. Auch demjenigen, der nicht in der Lage ist, Eigenkapital anzusparen, soll mit diesem „Bausparvollfinanzierungsmodell“ trotzdem ein Bauspardarlehen verkauft werden. Letztlich wird hier neben dem Bausparvertrag ein weiteres Darlehen aufgenommen und ausgezahlt, das später, nach Zuteilung des Bausparvertrages, durch das (zinsgünstige) Bauspardarlehen abgelöst werden soll. Da aber der Kreditnehmer nichts angespart hat und nicht ansparen will, wird die gesamte Mindestansparsumme eines Bausparvertrages als Einmalzahlung über Kredit finanziert. Die Höhe der Bausparsumme liegt dann aber deutlich über dem eigentlichen Finanzierungsbedarf. Das muss auch so sein, da ja das Darlehen, das später durch den Bausparvertrag bei Zuteilung abgelöst wird, nicht nur den ausgezahlten Finanzierungsbedarf decken muss, sondern eben auch die einmalige Einzahlung der Ansparsumme. Wenn nämlich nach einer im Bausparvertrag festgelegten Mindestsparzeit von beispielsweise vier Jahren das Bauspardarlehen zugeteilt wird, wird erst dann das aufgenommene Bankdarlehen mit dem Bauspardarlehen abgelöst. Während dieser gesamten Zeit musste also eine weit über dem eigentlichen Finanzierungsbedarf liegende Darlehenssumme mit Zinsen bezahlt werden, deren Höhe über denen der Ansparphase des Bausparvertrages liegt.

Forward-Darlehen als Möglichkeit der Zinssicherung

admin — Wed, 29 Apr 2009 21:53:33 +0000

Immobiliendarlehen sind in der Regel langfristig, ihre Laufzeiten erstrecken sich zwischen 20-30 Jahren. Allerdings erhalten Darlehensnehmer nicht während dieser gesamten Zeit die Zusicherung der Bank über den Zins. Die Zinsbindungsfrist wird vielmehr nur für 5-15 Jahren gewährt, im Anschluss daran sind die Konditionen neu zu vereinbaren. Sofern die Zinssätze bis zum Zeitpunkt der Prolongation gestiegen sind, müssen Kreditnehmer mitunter höhere Monatsraten kalkulieren.

Aktuell herrscht in Europa aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise ein historisch niedriges Zinsniveau. Hiervon können in erster Linie Kreditnehmer profitieren, denn die Zinssätze haben sich seit ihren vormaligen Höchstständen im Sommer 2008 stark reduziert. Obwohl die Finanz- und Wirtschaftskrise wohl noch einige Zeit andauern wird, steigen die Kreditzinsen für langfristige Darlehen seit etwa Anfang März wieder moderat an. Der Grund hierfür ist vor allem die steigende Staatsverschuldung und somit die hohe Nachfrage nach diesen Darlehen. Gleichzeitig versuchen die Banken natürlich auch, durch höhere Margen Verluste aus dem Jahr 2008 zu kompensieren. Kreditnehmer, die also nicht das Glück haben, jetzt eine Anschlussfinanzierung wählen zu können, müssen in einigen Monaten wohl mit höheren Zinsen rechnen. Zudem gehen Experten nach dem Ende der derzeitigen Krise ohnehin wieder von steigenden Zinssätzen aus.

Um nicht von stark steigenden Zinsen in der Zukunft überrascht zu werden, können Kreditnehmer schon heute handeln. Eine Möglichkeit der Zinssicherung bieten Forward-Darlehen. Diese Darlehen sind klassische Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindungsfrist sowie einem anfänglichen Tilgungssatz, deren Auszahlung jedoch nicht bereits jetzt erfolgt, sondern erst mit Ablauf der Zinsbindung beim aktuell bestehenden Darlehen. Die Zinsen für das Darlehen werden also schon heute vereinbart, die Rückzahlung beginnt jedoch erst in der Zukunft. Die Banken bieten Forward-Darlehen mittlerweile mit einer Vorlaufzeit von bis zu 36 Monaten an. Somit können Kreditnehmer also schon drei Jahre vor dem Kreditablauf die Anschlussfinanzierung vereinbaren.

Neben dem Vorteil der Zinssicherung sollte bei der Aufnahme des Forward-Darlehens allerdings beachtet werden, dass diese Darlehen natürlich auch Kosten verursachen. Je nach Kreditinstitut werden für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens vergeht, ein Zinsaufschlag zwischen 0,02-0,04% erhoben. Dies ist auf den ersten Blick zwar nur ein kleiner Aufschlag, bei einer Forward-Zeit von 36 Monaten summiert sich dieser Betrag jedoch schnell auf 0,72-1,44%. Des Weiteren kann sich das Zinsniveau entgegen der derzeitigen Erwartungen auch nach unten verändern. Sollten die Zinsen bei Darlehensablauf unter denen des Forward-Darlehens liegen, bedeutet das für Darlehensnehmer Verluste, eine Nichtabnahme des Darlehens würde ebenfalls hohe Kosten verursachen. Fazit: Das Forward-Darlehen bietet gerade beim derzeitigen Zinsniveau gute Möglichkeiten der Zinssicherung. Allerdings birgt es auch Risiken, denn es ist quasi eine Wette auf steigende Zinsen.

Vorfälligkeitsentschädigung

admin — Wed, 29 Apr 2009 21:21:14 +0000

Wann ist keine Entschädigung zu zahlen?

Ohne Entschädigungszahlung kann ein Darlehen getilgt werden:

Bei Auslaufen der Zinsvereinbarung.
Nach Ablauf von zehn Jahren seit der Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten.
Verbraucherdarlehen, die nicht durch Grund oder Schiffspfandrechte gesichert sind, nach sechs Monaten jederzeit mit einer Frist von drei Monaten.

Wann kann mit Entschädigung gekündigt werden?

Bei einem Darlehensvertrag mit langfristiger Zinsfestschreibung gilt, dass eine ordentliche Kündigung von Festzinsdarlehen vor Laufzeitende mit Ausnahme der oben genannten Punkte nicht möglich ist.

Eine außerordentliche Kündigung ist immer sowohl durch die Bank als auch den Kunden möglich. Die Bank kann ein Darlehen vorzeitig kündigen und die Restschuld zurückfordern. Liegt der Grund der Kündigung beim Darlehensnehmer, steht der Bank auch in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Dem Kreditnehmer steht immer dann ein Kündigungsrecht zu, wenn ansonsten seine wirtschaftliche Handlungsfähigkeit eingeschränkt würde. Bei privaten Immobiliendarlehen ist das immer dann der Fall, wenn das Objekt verkauft werden soll.

In anderen Fällen hat der Kreditnehmer kein Recht auf eine vorzeitige Kündigung. Dann kann ein Vertrag nur einvernehmlich aufgelöst werden. Diese Unterscheidung ist von großer Bedeutung für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Immer dann, wenn der Kunde ein Recht auf die Kündigung hat, gilt als Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung die Berechnungsvorgabe des BGH. In diesen Fällen handelt es sich bei der Zahlung um einen echten Schadenersatz.

Wie hat die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln?

Als Basis für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dient der Zahlungsstrom der verbleibenden Kreditlaufzeit. Zahlreiche Banken rechnen mit Zahlungsströmen ohne Berücksichtigung möglicher Sondertilgungen.

Die ausstehenden Zahlungen werden mit den Zinssätzen für eine Anlage in Pfandbriefe mit der entsprechenden Restlaufzeit abgezinst. Die Differenz zwischen der Summe der abgezinsten Beträge abzüglich ersparter Verwaltungs- und Risikokosten und der Restschuld des Darlehens zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückführung ergibt den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.
Dabei gilt: Je höher der Zins ist, zu dem die Bank abzinst, desto geringer ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Beratungshinweis:
Im ersten Schritt prüfen Sie die Angabe der Datenquelle in der Berechnung. Laut BGH sollen die Renditen (Pfandbriefindex PEX) von Hypothekenpfandbriefen auf Basis der Kapitalmarktstatistik der deutschen Bundesbank zu Grunde gelegt werden.

Liegen die verwendeten Zinssätze unter den Vorgaben der Bundesbank, veranlassen Sie eine Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und fordern Sie für Ihre Kunden zu viel gezahlte Beträge zurück. Abhängig von Darlehenshöhe und Restlaufzeit bei der Tilgung können Sie hier leicht einige tausend Euro gewinnen.

Lohnt sich noch ein Bausparvertrag?

admin — Wed, 22 Oct 2008 21:42:52 +0000

In meinem letzten Beitrag habe ich die Modernisierungskredite der Bausparkassen verglichen. Heute wollen wir Grundsätzliches klären, ob ein Bausparvertrag aus nachfolgenden Aspekten sinnvoll ist: Rendite Ein Bausparvertrag welcher an das Bauspardarlehen geknüft ist, wird durch den Zinsverlust in der Ansparphase zu teuer erkauft. Denn hier geht es vordergründig um ein günstiges Darlehen und nicht um Sparen. Einige Bauspartarife können Renditen zwischen 4,5 und 5,5 Prozent abwerfen, aber nur inklusive staatlicher Förderung: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Ohne diese Förderung ist bei 3,43 Prozent Ende der Fahnenstange. Solche Renditen erreicht man nur wenn die Bausparsumme nicht zu hoch gesetzt ist. Die Guthabenverzinsung der aktuellen Tarife ist niedrig. Sie schwankt meist zwischen 0,75 und 1,5 Prozent, wenn man das Bauspardarlehen tatsächlich in Anspruch nimmt. Bausparsumme Die Provision, die der Bausparer mit seinen ersten Raten bezahlt, beträgt meist 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme (= setzt sich zusammen aus Sparguthaben + Darlehensanspruch). Hier beginnt der Vertrag, wie auch bei vollgezillmerten Lebensversicherungen, erstmal mit Minus. Die Bausparsumme sollte daher möglichst niedrig gewählt werden, das steigert in der Ansparphase die Rendite, da weniger Abschlußkosten abgeführt werden. Während der Ansparzeit wird auch gerne Gerne die Bausparsummen, oft ohne einen Grund, nach oben angepasst. So entstehen unnötig zusätzliche Kosten und der Vermittler freut sich. Die Bausparsumme sollte nur bei wirklichem Bedarf aufgestockt werden. Für Ledige reicht schon eine Größenordnung von gut 5.000 Euro. Wohnungsbauprämie Wer als Lediger höchstens 25.600 Euro versteuern muss, erhält vom Staat jähhrlich maximal 45,06 Euro dazu (8,8 Prozent auf Beiträge bis zu 512 Euro). Verheiratete mit einem zu versteuernden Einkommen bis zu 51.200 Euro bekommen entsprechend höchstens 90,11 Euro im Jahr. Sollte der Bausparer vor Ablauf von sieben Jahren (Sperrfrist) seit Vertragsabschluss die Bausparsumme ganz oder zum Teil auszahlen lassen (vorzeitige Verfügung), muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Die Abschlussgebühr von rund 300 Euro entspricht in den sieben Ansparjahren für einen Ledigen dabei ziemlich genau der staatlichen Förderung. Wer ab 1. Januar 2009 einen Bausparvertrag unterschreibt, muss das Geld nach der neuen Regelgung für wohnwirtschaftliche Zwecke ausgeben, also für Renovierung oder Finanzierung eben. Sonst kassiert der Staat die Förderung wieder ein. Belastung Günstige Baudarlehen muss sich der Sparer nicht nur mit niedrigen Guthabenzinsen erkaufen. Ruft er das Darlehen ab, muss er rasch tilgen. Das ergibt sehr hohe Monatsraten, die gerade sogenannte Schwellenhaushalte, die nicht übermäßig viel verdienen, kaum schultern können. Fazit Der Bausparvertrag beinhaltet viele versteckte und für Verbraucher meist unklare Komponenten. Als Geldanalge eignet sich Sparform nicht, bei Darlehensanspruch sollte man vorher unbedingt vergleichen.

Optimale Tilgungsdauer ermitteln

admin — Wed, 17 Sep 2008 21:25:27 +0000

Die ideale Gesamtlaufzeit eines Kredites wird nicht nur von persÃ¶nlicher ZahlungskrÃ¤ftigkeit als Kreditnehmers beeinflusst, sondern auch von der Lebensdauer des damit finanzierten Gutes. Auf keinen Fall sollte der Kredit lÃ¤nger laufen als die Lebensdauer der damit finanzierten Anschaffung oder Investition. Idealerweise sollte nach der halben Abnutzungsfrist der Kredit getilgt sein. Auf diese Weise bleibt genÃ¼gend Zeit, fÃ¼r die Ersatzanschaffung Eigenkapital zu bilden. Hier einige Beispiele:

BÃ¼roeinrichtung. Nutzungsdauer 10 Jahre, Finanzierungsdauer maximal 5 Jahre, mÃ¶glichst mit einem unbesicherten Ratenkredit.
Auto. Nutzungsdauer 6 Jahre, Finanzierungsdauer maximal 3 bis 4 Jahre, Ratenkredit mit SicherungsÃ¼bereignung.
Computer und Peripherie. Nutzungsdauer 4 Jahre, Finanzierungsdauer maximal 2 Jahre, Ratenkredit gegebenenfalls mit SicherungsÃ¼bereignung.
ÃœberbrÃ¼ckung finanzieller EngpÃ¤sse. Keine Nutzungsdauer, schnellstmÃ¶gliche Tilgung, Raten- oder Abruf-/Dispokredit ohne Sicherheiten.